Avoir un bien dans lequel on n’habite pas peut être un avantage pour les propriétaires car il est possible de le louer et d’obtenir un revenu mensuel fixe. Lors de la conclusion d’un contrat, le propriétaire peut choisir le régime fiscal à adopter. Outre l’ordinaire composé de la taxe d’enregistrement, du droit de timbre, de la taxe additionnelle et de l’Irpef, il y a la cedolare secca   qui remplace toutes ces taxes. Mais comment cela fonctionne-t-il et en quoi consiste la cedolare secca ?

Quand utiliser la « cedolare secca » et qui y a droit ?

Le régime fiscal alternatif ne peut être utilisé que par le propriétaire ou ceux qui ont l’usufruit du bien, sur des biens qui ne sont pas destinés à des activités commerciales. Cela signifie que le contrat avec coupon doit être adressé à des personnes physiques et non à des entreprises car le bâtiment doit être destiné à un usage résidentiel. En outre, le bâtiment doit appartenir aux catégories allant de A/1 à A/11 (à l’exception de A/10, qui concerne les bureaux et les bureaux privés) et s’applique également à ce que l’on appelle les dépendances du logement telles que les garages, les caves, les places de parking, uniquement si cela est mentionné dans le contrat. La seule exception est représentée par les contrats stipulés en 2019, dans lesquels le coupon sec était également appliqué aux propriétés de type instrumental, appartenant à la catégorie C/1 avec une surface allant jusqu’à 600 mètres (dans ce cas, le taux était de 21 %).

La décision d’appliquer le « cedolare secca » doit être communiquée lors de l’enregistrement du contrat et, en cas de prorogation, l’impôt simplifié doit également être reconfirmé à l’Inland Revenue. La « cedolare secca » peut également être choisie après la signature du contrat, mais dans ce cas, il n’y aura pas de remboursement des taxes déjà payées. En outre, ceux qui choisissent ce type de régime doivent savoir que le loyer sera fixe et ne sera affecté par aucun ajustement, y compris celui de l’Istat.

Comment calculer la cedolare secca ?

Le coupon sec est toujours calculé sur 100 % du loyer annuel, mais l’imposition reste inférieure à celle de l’ordinaire. Le calcul a un schéma fixe.

Le taux est de 10 % sur les contrats de location à loyer convenu stipulés dans les capitales provinciales, dans les communes classées à haute densité (Bari, Bologne, Catane, Florence, Gênes, Milan, Naples, Palerme, Rome, Turin et Venise) et dans les communes limitrophes. Le taux est également de 10 % pour les contrats conclus dans les municipalités déclarées en état d’urgence en raison de catastrophes naturelles. Il est également de 10 % sur les contrats de location pour les étudiants universitaires. Les 10 % s’appliquent également aux loyers transitoires. Le taux passe plutôt à 21 % lorsque la maison est louée sur le marché libre.

Comment payer le forfait

Il existe deux façons de payer les cotisations de la cedolare secca :

• acompte : la première année, rien ne doit être payé car il n’y a pas de période antérieure sur laquelle le montant imposable peut être imputé. Par la suite, l’impôt forfaitaire est égal à 100 % de l’impôt dû pour l’année précédente.
• Solde : le paiement doit être effectué au plus tard le 30 juin de l’année suivant l’année de référence ou au plus tard le 31 juillet avec une majoration de 0,40 %. Le montant du solde est égal à 21 %, mais il est ramené à 19 % en cas de loyer convenu.

Pour effectuer le paiement, il est nécessaire d’utiliser le formulaire F24, en optant pour deux méthodes :

• somme forfaitaire : avant le 30 novembre si le montant à payer est inférieur à 257,20 euros.
• Versement échelonné : si le montant dépasse 257,20 euros, le paiement peut être effectué en deux versements, dont le premier correspond à 40 % de l’acompte dû (avant le 30 juin) et le second à 60 % avant le 30 novembre.

Produits en ligne

• Loyers secs et baux résidentiels  
• Franchise sèche sur les loyers  
• Coupon sec sur les loyers