La hausse des taux d’intérêt, les prix élevés de la construction et l’inflation pèsent sur les acheteurs de biens immobiliers. Les prix s’effritent. De nombreuses raisons s’opposent à un effondrement du marché. Mais les locataires risquent de devoir faire face à des temps plus difficiles.
Après plus de douze ans de boom immobilier en Allemagne, les experts s’attendent à une baisse des prix, mais à une hausse croissante des loyers. En effet, avec la hausse des taux d’emprunt et des coûts de construction, de nombreuses personnes ne peuvent plus se permettre d’être propriétaires ou se retirent des projets de construction. Beaucoup se tournent vers la location, ce qui entraîne une nouvelle hausse des loyers. En Allemagne, cette situation touche de nombreuses personnes, car seule la moitié de la population est propriétaire de son logement, ce qui est rarement le cas dans d’autres pays européens.
C’est une image inhabituelle : Après plus d’une décennie de hausse des prix, les maisons et les appartements sont à nouveau un peu moins chers, même dans les villes convoitées. La position des candidats à l’achat s’est quelque peu améliorée. « Nous voyons actuellement plus d’offres sur le marché immobilier et une plus grande marge de manœuvre pour les négociations de prix », explique Mirjam Mohr, responsable de la clientèle privée chez l’intermédiaire de crédit Interhyp.
Au troisième trimestre, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé en moyenne de 0,4 % par rapport au trimestre précédent, selon l’Office fédéral des statistiques. L’Association des banques allemandes de lettres de gage (VDP) a observé un recul de 0,7 % – la première baisse depuis 2010. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, les prix ont augmenté, mais de manière plus modérée.
Opinions et doutes
Selon les spécialistes, la tendance devrait s’accélérer. L’Institut allemand de recherche économique (DIW) estime qu’une baisse des prix de l’immobilier allant jusqu’à dix pour cent est possible en 2023. Dans une étude menée dans 97 villes, les chercheurs observent que les prix ont continué à se dissocier des loyers – un signe d' »exagération spéculative ». Dans les grandes villes, un bien immobilier a récemment coûté l’équivalent de 28 ans de loyer – un record depuis le milieu des années 90. Le DIW estime qu’il existe un risque accru de correction des prix.
La DZ Bank ne va pas aussi loin, puisqu’elle prévoit une baisse des prix de quatre à six pour cent au maximum en 2023. « La baisse devrait être un peu plus faible pour les logements en propriété et un peu plus prononcée pour les immeubles collectifs », écrit l’analyste Thorsten Lange. Toutefois, les prix de l’immobilier ont à peu près doublé en dix ans. Même une forte baisse d’environ 20 pour cent, que certains dans le secteur considèrent comme possible, ne signifierait que le niveau de 2020, a déclaré le directeur général du VDP, Jens Tolckmitt.
Les experts doutent également que l’Allemagne soit au bord de l’éclatement d’une bulle immobilière. Le marché du logement est considéré comme robuste même en cas de crise économique, car l’immobilier est souvent financé de manière conservatrice et à long terme – un avantage en cas de hausse des taux d’intérêt. Ainsi, de nombreux acheteurs s’étaient assurés des taux d’intérêt bas sur 10 ou 15 ans.
« Il en va autrement dans les pays où les prêts sont à taux variable, comme le Royaume-Uni ou l’Espagne, où la hausse des taux d’intérêt a un impact immédiat sur la charge de crédit », indique une étude de l’Institut de l’économie allemande (IW). Lorsque les taux d’intérêt ont grimpé au milieu des années 2000, de nombreux Américains ont été dépassés – la bulle immobilière a éclaté, déclenchant la crise financière mondiale.
Le fait que les coûts de transaction, par exemple pour les agents immobiliers, soient élevés et découragent les ventes à court terme plaide également contre un effondrement des prix en Allemagne. Selon Michael Voigtländer, expert immobilier de l’IW, les baisses de prix sont surtout visibles pour les biens mal situés ou à forte consommation d’énergie. « Si le bilan énergétique est élevé ou correct, je ne vois pas beaucoup de potentiel de correction ».
Logement et marché locatif
A cela s’ajoute le fait que les logements restent rares : depuis des mois, l’institut Ifo observe une vague d’annulations dans la construction de logements. La demande de financement de la construction et les permis de construire se sont également effondrés. Depuis le début de l’année, les taux d’intérêt des crédits à dix ans ont plus que triplé. Si l’on ajoute à cela les prix élevés de la construction, la charge est trop lourde pour de nombreuses personnes. L’objectif du gouvernement fédéral de 400.000 nouveaux logements par an, entre-temps annulé, était considéré comme utopique : la fédération du bâtiment ZDB en attend 245.000 l’année prochaine.
« Mais si une forte demande de logements se heurte à une offre réduite, cela soutient les prix », explique Voigtländer, expert de l’IW. De plus, l’immigration en provenance de l’étranger, qui s’est effondrée lors de la pandémie, devrait augmenter et accroître la demande de logements, surtout dans les villes.
Mais que faire si les prix de l’immobilier ne baissent pas fortement et si les crédits sont devenus plus chers ? « Pour les acheteurs disposant de fonds propres importants, l’environnement de marché offre des opportunités », estime Lange de la DZ Bank. En revanche, les candidats à l’achat disposant de peu d’économies devraient avoir des revenus élevés pour ne pas se heurter à des taux de crédit beaucoup plus élevés.
Il ne reste souvent qu’à s’y soustraire : La demande se déplacera en partie vers le marché du logement locatif et y augmentera la pression, selon une étude de la Landesbank Helaba. Après une phase de hausses relativement faibles, les loyers des nouveaux contrats ont récemment repris plus fortement avec une augmentation de cinq pour cent, observe la DZ Bank.
« Il y a une bonne pression sur le marché de la location », explique l’analyste Lange. La forte demande de logements abordables se heurte à la baisse du taux de vacance dans les villes. Selon Lange, la pénurie ne changera pas au cours de la nouvelle année, notamment en raison de l’immigration de réfugiés de guerre en provenance d’Ukraine. Avec les prix élevés des matériaux et la nette augmentation des coûts de financement, les sociétés de logement sont sous pression pour répercuter les coûts sur les loyers.
L’expert de l’IW Voigtländer estime qu’il est envisageable que la tendance observée depuis des années s’inverse et que les prix de l’immobilier ne prennent plus le pas sur les loyers. Selon les données de l’IW, les loyers proposés ont déjà augmenté de 5,8 % au troisième trimestre par rapport au même trimestre de l’année précédente. Dans tous les Länder, les augmentations ont été supérieures à la moyenne du troisième trimestre des trois dernières années, comme l’observe Voigtländer. « Il est possible que nous entrions maintenant dans une phase où les loyers augmentent plus fortement que les prix ».