Celle de la répartition des charges de copropriété   entre le locataire et le propriétaire est un problème qui a pratiquement toujours existé. La confusion règne souvent : on ne sait pas, en particulier, qui doit payer lorsqu’il s’agit, par exemple, d’une toute nouvelle serrure ou de l’entretien d’un ascenseur.

Le Code civil est très clair à cet égard. Selon l’article 1576,  » le propriétaire doit, pendant la durée de la location, effectuer toutes les réparations nécessaires, à l’exception des menus travaux d’entretien qui sont à la charge du locataire « . Dans le cas des biens meubles, les frais de conservation et d’entretien ordinaire sont, sauf convention contraire, à la charge du locataire. « 

En un mot, les dépenses considérées comme relevant de l’entretien ordinaire sont à la charge du locataire, tandis que celles relevant de l’entretien extraordinaire sont à la charge du propriétaire. Pour rendre les choses encore plus claires, il convient de se référer au tableau qui a été préparé par les associations de protection des propriétaires et des locataires.

Les dépenses à la charge du locataire : lesquelles et combien sont-elles ?

Il a déjà été dit que le locataire est celui qui est responsable du paiement des dépenses quotidiennes. Mais que signifie ce terme ? Il s’agit des paiements nécessaires en cas de détérioration normale et naturelle d’un bien, alors que le propriétaire doit normalement prendre en charge les détériorations accidentelles. Les dépenses à la charge du locataire sont donc les suivantes :

• les dépenses pour l’électricité, l’eau, le gaz, la climatisation, le chauffage ;
• les frais de nettoyage de l’intérieur de l’appartement ;
• les dépenses liées à la fourniture de services communs dans l’immeuble d’habitation ;
• les frais d’entretien ordinaire de l’ascenseur.

Les dépenses à la charge du propriétaire

C’est évidemment le cas des dépenses qui incombent au propriétaire de la maison. Lui sont imputés les paiements qui ne sont pas inclus dans ce que l’on appelle le « petit entretien », à commencer par les activités qui concernent les parties communes et les condominiums. Là aussi, une liste des différents éléments peut être établie :

• les frais d’entretien extraordinaire des façades, des installations électriques, d’eau ou de gaz ;
• les dépenses nécessaires au remplacement d’un robinet dans la salle de bain ou la cuisine, mais aussi celles pour remplacer la chaudière  ;
• les dépenses liées à la rénovation ou au revêtement d’une maison ;
• les frais de réparation des portes, des fenêtres, des cadres et des différents composants du volet ;
• les frais d’installation ou de modification d’un portail ;
• les dépenses liées à l’installation de l’éclairage ;
• les frais de réfection de la toiture et du plâtrage ;
• dépenses pour installer un système de télévision.

Passif pour les paiements

A ce stade, on peut se demander : qui est responsable de toutes ces dépenses qui n’ont pas été payées ? La seule responsabilité vis-à-vis de la copropriété pour les manquements, les retards, etc. incombe toujours au propriétaire, comme dans tout cas de non-respect du règlement de copropriété. Cela signifie que la responsabilité du propriétaire est également légale, si le locataire ne paie pas les frais.

En plus du code civil déjà mentionné, il existe une loi spécifique qui traite de ces dépenses, la loi 392 de 1978, dite « Disciplina delle locazioni di immobili urbani ». Il se compose de 85 articles consacrés précisément à la location de biens immobiliers, aux charges à supporter par les locataires et les propriétaires, et à l’indemnisation des éventuels dommages.

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